Dagens höga bostadspriser gör att unga förstagångsköpare ofta behöver ekonomiskt stöd från sina föräldrar för att kunna köpa ett boende. Du som har förmånen att kunna hjälpa dina barn med detta bör fundera på hur detta ska ske i god tid innan köpet. Allt för att undkomma eventuella tvister eller andra oönskade konsekvenser.
Det finns många varianter på hur en förälders ekonomiska bidrag kan se ut. Vissa ger bort pengar som gåva, andra lånar ut pengar till barnen. Det är inte heller ovanligt att man går in som delägare i barnens bostad, ofta i kombination med att man står som medlåntagare på barnens bostadslån.
Alla dessa alternativ kan – men behöver inte – vara ett bra beslut ur ett familjejuridiskt och skattemässigt perspektiv. Det viktiga är att man i varje individuellt fall analyserar konsekvenserna av det upplägg man har valt utifrån olika aspekter, som till exempel; har jag som förälder fler barn att ta hänsyn till i mitt agerande? Hur kan barnet i framtiden ta över hela bostaden och bolånen? Vad händer med bostaden om mitt barn separerar?
Det händer vid bodelning
Exempel: Mamma Agneta för över en större summa till dottern Julia för att hjälpa henne att betala handpenningen i samband med Julias köp av en lägenhet tillsammans med sambon Johan. Inga handlingar upprättas och samborna skriver sig som ägare på köpeavtalet med hälften vardera, samt upptar ett gemensamt bolån på banken. Dessvärre håller inte relationen, och Johan begär så kallad bodelning i samband med separationen. En bodelning innebär en värdemässig likadelning av hela bostadens nettovärde, trots att det är Agneta som har betalat hela kontantinsatsen.
Frågan Agneta borde ha ställt sig från början är vilken konsekvens hennes generositet mot Julia kunde få för dottern vid en separation.
Lån som alternativ till gåva
Om Agneta istället hade lånat ut pengarna skulle det få stor betydelse, då ett lån hade avräknats från bostadens värde. I det fallet hade bodelningsbeloppet blivit lägre, Julia hade då inte behövt kompensera Johan för handpenningen i bodelningen.
Om inget skuldebrev finns upprättat, och inga amorteringar eller räntor har betalats till föräldern kan det vara svårt att i efterhand påstå att det faktiskt var ett lån och inte en gåva.
Se upp för skatteeffekten
Ett annat scenario är att Agneta istället bestämmer sig för att gå in som både delägare och medlåntagare till Julias bostadsrätt och bolån. I många fall kräver banken att föräldern står med på lånet då barnet kanske inte har fast jobb eller en tillräckligt hög lön.
Den dagen Julia har fått stabil ekonomi är det dags för henne att själv ta över både bolånet och ägandet av bostadsrätten. Agneta skänker då sin andel av bostaden till Julia mot att hon tar över hela lånet själv. Perfekt upplägg. Eller?
Förvåningen blir stor året därpå när Skatteverket anmanar Agneta att komma in med en redovisning över försäljningen av bostadsrätten. Detta trots att det upprättades ett gåvobrev för bostadsrätten, inte ett köpeavtal.
Orsaken till detta är att Agneta har fått ett vederlag (betalt) för sin gåva, i och med att hon blev löst från lånet. För bostadsrätter innebär detta följande. Till den del vederlaget motsvarar marknadsvärdet av den överlåtna lägenheten anses den andelen ha sålts och övrig del anses given i gåva. På den eventuella vinst som gjorts på den ”sålda” delen utgår 22 procent i kapitalvinstskatt.
Upprätta skuldebrev
Om däremot Julia stått som ensam ägare till lägenheten, hade hon kunnat överta lånet själv utan att någon äganderättsövergång av lägenheten behövts och därmed inte heller någon kapitalvinstbeskattning.
Om Agneta enbart står som medlåntagare och inte som ägare av bostaden har hon en skuld utan motsvarande tillgång. Ett skuldebrev mellan föräldern och barnet kan då upprättas så att Agneta får en motfordran på den halvan av skulden som inte omfattas av regressrätten, i och med att man är solidariskt betalningsansvariga mot banken.
Frågorna kring uppläggen är många och svaren varierande beroende på situation. Det viktiga är att man diskuterar de olika alternativen i god tid innan man sitter hos mäklaren för att skriva på sitt livs kanske största affär.
